Согласие собственников долевой собственности

Содержание

Как продать долю в квартире

Согласие собственников долевой собственности

Этот материал обновлен 03.02.2021

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Прописка в квартире с долевой собственностью, можно ли и как прописать на свою долю без согласия других дольщиков

Согласие собственников долевой собственности

» Жилищные споры » Прописка в квартире с долевой собственностью

36 852 просмотров

Прописка (она же регистрация) – это уведомление государства о том, что тот или другой человек будет проживать именно в этой недвижимости на постоянной или временной основе. В обычном случае прописать человека собственник может без особых проблем, однако регистрация в квартире с долевой собственностью имеет свои нюансы и далеко не всегда (и не всех) можно прописать самостоятельно.

Можно ли и как прописаться в долю в квартире, доме, если никто не против

Нужно ли согласие для того, чтобы прописать человека в квартире или в доме? Да, но только при условии совместной долевой собственности, когда жилье фактически не выделено в натуре и не разделено между всеми дольщиками. Как следствие, если никто из остальных владельцев не имеет ничего против того, чтобы зарегистрировать еще одного человека, то сама процедура сложностью отличаться не будет.

Порядок действий

  1. Собрать согласия (в письменном виде) от всех совладельцев.
  2. Подготовить документы.
  3. Обратиться в паспортный стол или МФЦ (Мои документы).
  4. Составить заявление, и предоставить документы.
  5. Получить штамп о регистрации.

Документы

Для регистрации (не важно, постоянной или временной), нужно:

  • Согласие от всех собственников жилья.
  • Паспорта собственников.
  • Паспорта регистрирующегося лица (или свидетельство о рождении, если паспорта еще нет).
  • Доверенность на представителя, а также его паспорт (если требуется).

Заявление на регистрацию

Скачать образец заявления на регистрацию по месту жительства

Расходы

Регистрация – это бесплатная процедура. Не нужно ничего платить. Более того, зарегистрированное лицо не является собственником и потому не обязано платить налоги за жилье.

С другой стороны, если человек реально проживает в квартире или доме, он автоматически потребляет воду, электричество, газ и так далее. Как следствие, появляется обязательство оплаты коммунальных услуг. Однако в законодательстве таких требований нет, потому все вопросы подобного плана должны решаться между новым и старыми жильцами после регистрации или еще на стадии обсуждения.

Пример: В квартире проживает 4 человека, каждый из которых владеет 25% этой недвижимости. Один из них хочет зарегистрировать еще одного человека. Он договаривается с другими собственниками и получает от них согласия.

После этого останется только обратиться в МФЦ (Мои документы) или паспортный стол. Теперь, когда человек зарегистрирован, он должен оплачивать свою часть коммунальных услуг.

Самый простой вариант – разделить общую сумму на 5 частей и одну из них предложить оплачивать «новичку».

Регистрация производится в срок до 3-х дней. При определенном везении и отсутствии большой загруженности можно даже получить заветный штамп прямо в день обращения. Впрочем, последнее бывает редко.

Отдельно нужно отметить тот факт, что при обращении в МФЦ (Мои документы) срок несколько увеличивается.

МФЦ сначала нужно передать все документы в паспортный стол, получить ответ и паспорт со штампом и только потом выдавать его заявителю.

Можно ли и как прописать человека на свою долю в квартире без согласия других дольщиков, собственников

Постоянная или временная регистрация без согласия всех собственников – это сложная и достаточно рискованная процедура. В данном случае мы говорим о совместной собственности, так как если доля выделена в отдельное помещение, то ничье разрешение не требуется в принципе.

Выделение доли в натуре

Как следствие из сказанного выше, один из наиболее реальных способов зарегистрировать человека, когда остальные владельцы против этого: выделить долю в натуре. Проще говоря, разделить дом или квартиру физически, создать отдельный выход и так далее.

На практике реализовать подобное очень сложно. И если с домом ситуация попроще, так как там можно действительно буквально поделить его на несколько частей, то в случае с квартирой единственный способ: превратить ее в коммунальную.

Это сложно и неудобно для последующего проживания.

Подарок, передача своей доли

Второй вариант является следствием того, что владелец доли не должен никого спрашивать для того, чтобы зарегистрироваться самостоятельно. Так как доля ему уже принадлежит, зарегистрироваться он может в любой момент.

В результате, если срочно нужно кого-то зарегистрировать, то можно подарить человеку свою долю и тогда он уже сам сможет зарегистрироваться.

Но это достаточно рискованный вариант, ведь «новый собственник» вполне может отказаться возвращать долю обратно и исходя из действующего законодательства, заставить его это сделать будет невозможно.

Кого можно прописать в квартире с долевой собственностью

Особенности прописки (регистрации) разных категорий населения относительно того, кем они приходятся владельцу доли практически не отличаются друг от друга. Рассмотрим их подробнее.

Прописка детей

Это единственная категория лиц, которых можно прописывать вместе с родителем без обязательного согласия остальных собственников. Дети в возрасте до 14 лет включительно обязаны быть зарегистрированы вместе с родителями или опекунами. Это требование законодательства, и оно более приоритетное, чем мнение остальных совладельцев.

Прописка жены, мужа

Прописать жену или мужа в своей доли квартиры/дома можно на общих основаниях.

Дело в том, что имущество собственника доли, если оно было приобретено еще до брака, является его личной собственностью и потому не подлежит разделу и не является общим имуществом, как все, что было куплено уже после вступления в брак. В то же время, это можно исправить при помощи брачного контракта.

Еще один вариант – оформить свою долю в общую собственность с женой. Примечательно, что в данном случае преимущественное право на выкуп доли не срабатывает, так как помещение не продается, а передается (дарится) безвозмездно.

Пример: Муж хочет прописать в своей доли квартиры молодую жену. Остальные собственники против этого, так как она им не нравится.

Так как об этой ситуации было известно еще до свадьбы, супруги заключают брачный контракт, исходя из которого все имущества мужа и жены, нажитое ими до свадьбы является общей собственностью.

В такой ситуации останется только оформить все документы в Росреестре и спокойно регистрироваться в квартире, как собственник.

Любые другие лица, будь то близкие или дальние родственники, а также абсолютно сторонние лица получают возможность зарегистрироваться в квартире только с согласия всех совладельцев. Никаких исключений тут нет. Обращение в суд также ничем не поможет.

Временная и постоянная регистрация

Временная регистрация – это, фактически, та же обычная регистрация, но имеющая ограничение по времени. Актуально преимущественно для тех лиц, которые переехали в другой город, студентов, не имеющих собственного жилья и так далее.

Временная регистрация с точки зрения оформления документов и всех остальных правил ничем не отличается от постоянной. Главное и единственное отличие: штамп о регистрации в паспорт не ставится.

Для этого выдается отдельный, специальный листок, в котором и указывается, где на данный момент проживает человек.

Прописаться в квартире с долевой собственностью может быть достаточно сложно из-за активного противодействия совладельцев. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с основными спорными вопросами, и они же готовы выступить в качестве представителей клиента, доказывая его правоту всем заинтересованным сторонам.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/propiska-v-kvartire-s-dolevoj-sobstvennostyu/

Доли в квартире и изменение законодательства 2021: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Согласие собственников долевой собственности

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2021

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.

В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.

После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других  регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Источник: https://rusfz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire-zapret-i-soglasie-uvedomlenie

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Согласие собственников долевой собственности

Продажа части находящейся в долевой собственности квартиры имеет определенные сложности, связанные с необходимостью согласования сделки с другими обладателями прав на недвижимость. Наличие юридических способов осуществления процедуры в обход остальных собственников значительно упрощает процесс.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Недвижимое имущество может находиться во владении двух и более лиц, в этом случае собственность считается общей, распоряжение ею подчиняется ст.244-247 ГК РФ.

Собственность бывает совместной (без выделения принадлежащей каждому владельцу части) и долевой. Первый вид владения возникает при оформлении неделимого недвижимого имущества и в прочих предусмотренных законом ситуациях.

При необходимости возможен перевод из одного вида в другой.

В долевой собственности части, принадлежащие каждому владельцу, считаются равными, если документально не зафиксировано другое разделение.

Обладатель прав на долю имущества может распорядиться им по своему усмотрению после получения на это разрешения остальных совладельцев.

Продать долю в квартире можно только в том случае, когда часть каждого собственника четко определена. При отсутствии такого выделения следует произвести процедуру раздела и задокументировать правообладание полученными в результате этого квадратными метрами.

Особенности продажи доли в квартире

Когда один из совладельцев принимает решение о передаче принадлежащей ему части третьим лицам, он обязан получить согласие остальных собственников (ст.246 ГК РФ), которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

В процессе подписания такого разрешения сотрудник нотариальной конторы должен проверить достоверность прав участников на недвижимость, отсутствие условий, делающих продажу квартиры невозможной, и прочие юридические аспекты совершения сделки.

В согласии указывается ФИО, паспортные и контактные данные разрешающего продажу лица и продавца, прописывается, что совладелец не имеет имущественных и материальных претензий, осведомлен о нормативных документах, регулирующих передачу доли общей собственности, и на основании действующего законодательства допускает сделку.

В ситуации, когда нет возможности встретиться с другими собственниками (неизвестно их местонахождение, адресат не получает отправляемые уведомления и т.л.), желающему продать свою долю владельцу следует запастись как можно большим количеством письменных подтверждений.

Показания свидетелей о предпринимаемых попытках переговоров с собственниками, почтовые извещения об отсутствии указанного адресата и прочие документальные факты помогут в случае возможного судебного оспаривания сделки доказать соблюдение закона.

Когда часть квартиры выставляется на продажу, остальные собственники имеют преимущественное право ее приобретения (ст.250 ГК РФ).

Продавец обязан письменно уведомить о своём решении совладельцев не менее чем за месяц, в течение которого те могут выкупить продающуюся долю или написать отказ, позволяющий заключить сделку с третьими лицами.

Способы передачи прав на долю без согласия собственников

Иногда стечение обстоятельств делает невозможным получение разрешения совладельцев на распоряжение частью квартиры. К примеру, если второй собственник – несовершеннолетний, органы опеки, с которыми в обязательном порядке согласуется продажа квадратных метров, не допустят сделку, приводящую к ухудшению жилищных условий ребенка и нарушению законодательства.

Если с даты отправки уведомления собственникам прошло больше месяца, имеются доказательства того, что официальное письмо получено адресатом, но ответ на него не был дан, инициатор вправе продать свою долю жилья на законном основании.

В других условиях обойтись без соглашения остальных собственников можно следующими законными способами:

  1. Дарение доли в квартире третьему лицу. Согласно законодательству, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и оформление необходимых документов передано в компетенцию нотариальных контор. За проведение процедуры и заключение договора надлежит уплатить сумму согласно прейскуранту услуг нотариуса. Кроме того, в пользу государства взимается налог, зависящий от стоимости недвижимости, и госпошлина. Лицо, получившее долю недвижимости в дар (а фактически – купившее ее), отдает дарителю оговоренную заранее денежную сумму наличными или через банковскую ячейку.
  2. Передача части квартиры в качестве залога. Для этого заключается договор на сумму, установленную участниками сделки в соответствии со стоимостью доли недвижимости. Обеспечением возврата залоговых денег выступают квадратные метры жилья. По истечении установленного срока бывший собственник письменно оформляет отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым подписан договор залога.
  3. Способ представляет собой вариант двух предыдущих с той разницей, что дарственная или залог оформляется на часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилплощадь, после документального оформления собственности на нее становится полноправным совладельцем и получает преимущественное право покупки остальной недвижимости.

Ответственность за нарушение закона

Невыполнение норм законодательства РФ чревато неприятными последствиями, вплоть до возбуждения уголовного дела на виновного гражданина.

Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять правомерность осуществления заявленных обратившимся лицом действий в отношении квартиры, пресекать попытки ущемления прав заинтересованных лиц и совершения незаконных операций с недвижимостью.

Нарушение преимущественных прав остальных совладельцев на покупку доли квартиры допускает возможность судебного оспаривания ими совершенной сделки купли – продажи, на что предусматривается срок в три месяца. Важно помнить, что законное основание обратиться в суд имеют только лица, владеющие правом собственности на оставшуюся часть жилья.

Образец согласия на продажу (покупку) квартиры от совладельца доступен для скачивания по ссылке.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/doli-bez-soglasiya-sobstvennika.html

Потребуется ли согласие других собственников на прописку человека на свою долю

Согласие собственников долевой собственности

Статья обновлена: 8 февраля 2021 г.

Здравствуйте. Сразу отвечу на вопрос — при прописке человека обязательно согласие других собственников. Далее опишу почему так, как можно оформить согласие, какое есть исключение из правил и что можно предпринять.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Законодательство о согласии на прописку

  • Доля — это не отдельный вид недвижимости. По закону бывает только доля в праве собственности на недвижимость. Когда квартирой владеют несколько собственников по долям, значит она находится у них в общей долевой собственности. Ст. 244 ГК РФ — «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

    Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).»

  • Прописывают не в долю, а в недвижимость — квартиру, жилой дом или комнату (если та оформлена как отдельный объект). Ст. 2 Закона РФ от 25.06.

    1993 N 5242-1: «Регистрация гражданина по месту жительства — постановка гражданина на регистрационный учет по месту жительства, то есть фиксация органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина и о его нахождении в данном месте жительства. Место жительства — жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение.

    »

  • Собственники владеют и пользуются квартирой сообща. А значит когда собственник доли хочет прописать человека, ему нужно получить согласие остальных собственников. Согласие требуется в письменной форме. П. 1 ст.

    247 ГК РФ: «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.» П. 49 Приказа МВД России от 31.12.

    2017 N 984 — «Одновременно с заявлением о регистрации по месту жительства заявитель представляет: письменное согласие о вселении гражданина в жилое помещение от проживающих совместно с нанимателем жилого помещения совершеннолетних пользователей, наймодателя, всех участников долевой собственности (при необходимости).»

    Моя подробная инструкция — как собственникам прописать человека в своей квартире.

  • Единственное исключение: не требуется согласие на прописку детей до 14 лет к свои родителям — подробнее. Это указано в п. 28 и 29 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 — «Регистрация по месту жительства или по месту пребывания несовершеннолетних граждан, не достигших 14-летнего возраста, осуществляется на основании заявления установленной формы о регистрации по месту жительства, документов, удостоверяющих личность законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), или документов, подтверждающих установление опеки, и свидетельства о рождении этих несовершеннолетних.»

    Инструкция — как прописать ребенка.

Как и где оформляется согласие

Другие собственники могут лично подать письменное согласие в паспортный стол, МФЦ или МВД. Оно пишется в свободной форме — скачать форму или образец. За собственника младше 14 лет пишет согласие один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Собственник от 14 до 18 лет сам пишет согласие + подпись ставит на нем один из родителей (опекун) — ст. 26 ГК РФ.

Если собственник не может присутствовать, например, находится в другом городе, ему стоит оформить у любого нотариуса согласие + доверенность на представление его интересов. Затем отправить оригиналы документов почтой. Это написано в п. 48 и 49.4 Приказа МВД от 31.12.2017 N 984. Свой паспорт ему отправлять не нужно.

Нотариальное согласие и доверенность стоят около 1 500 рублей каждый.

Небольшая хитрость, если собственник не дает согласие

Об этом еще здесь писала. В этом случае можно подарить часть своей доли человеку, чтобы тот смог спокойно прописаться в квартире. А затем после прописки передарить долю обратно. Только нужно учесть много нюансов:

  • Есть минимальный размер минимальный размер площади для проживания человека. Это называется учетная норма площади — ст. 50 ЖК РФ. Везде она своя. Например, в Москве минимальная площадь для человека — минимум 10 кв.м. В Санкт-Петербурге — минимум 9 кв.м.

    Исходя из этого, для полного спокойствия стоит дарить долю, равную минимальной установленной площади. Или чуть меньше. Тогда новый собственник сможет прописаться в квартире без каких-либо проблем. Ведь площадь будет соблюдена.

    Например, квартира находится в Москве. Площадь — 45 кв.м. Два собственника по 1/2. 10 кв.м. — это около 24% от всей площади квартиры или 6/25. Значит собственнику от своей доли стоит подарить человеку 6/25, а остальные 7/75 оставить себе. После сделки он прописывается в квартире и передарит долю обратно.

    С другой стороны, в той же Москве много «резиновых» квартир. То есть граждане через дарение покупают микродоли в несколько квадратных сантиметров и спокойно прописываются. В МВД им не всегда отказывают, поэтому здесь успех в 50%. Все-таки советую дарить доли с минимальными установленными площадями или чуть меньше. Решайте сами.

  • Договор дарения доли обязателен в нотариальной форме — подробнее. Нотариусы берут за составление договора от 3 000 до 9 000 рублей, потом за его удостоверение 0,5% от кадастровой стоимость подаренной доли — тарифы. Плюс за регистрацию договора нужно заплатить 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

    В итоге придется заплатить довольно большую сумму денег за это мероприятие. В двойном размере, если передаривать обратно. Инструкция — как оформит дарение доли у нотариуса.

  • При получении в дар от неблизкого родственника, одаряемый должен будет заплатить налог в 13% от кадастровой стоимости доли — пп. 7 п. 1 ст. 228 и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Близкие родственники при дарении — это супруг, дети, родители, внуки, дедушки, бабушки, родные братья и сёстры.

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/propiska/nuzhno-li-soglasie-vtorogo-sobstvennika-na-propisku-cheloveka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.