Оценка права пользования земельным участком

Право пользования земельным участком, его виды и особенности

Оценка права пользования земельным участком

Право пользования земельным участком позволяет использовать тот или иной надел по своему усмотрению без выкупа его в собственность.

Право пользования земельным участком — особая форма права, закреплённая в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации (РФ). права пользования подробно изложено в этом документе.

Оно позволяет использовать тот или иной надел по своему усмотрению без выкупа его в собственность.

Какие виды такого права существуют и какие особенности эксплуатации земельных участков следует учесть?

Виды прав пользования земельными участками

Право пользования земельным участком (без подразделения на какие-либо виды) закрепляется в статье 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно норме этой статьи под правом пользования следует понимать право использовать тот или иной земельный участок в необходимых целях, но без нарушения действующего законодательства.

Право пользования землей подробно извещается в Земельном Кодексе Российской Федерации. Несмотря на то что расшифровки этого понятия там не содержится, основные виды такого права перечислены в Главе 4 этого нормативного акта.

К таким видам будут относиться:

  • Аренда земельного участка. Это один из наиболее распространённых прав пользования, когда за эксплуатацию участка арендатор вносит регулярно определённую плату владельцу земли (независимо от того, государство выступает в качестве арендодателя или частное лицо, физическое или юридическое).
  • Постоянное бессрочное пользование по распространенности занимает второе место среди прав пользования земельными участками в современной России. Это право характеризуется предоставлением земель для использования в своих интересах исключительно государством из своих фондов. Предоставляться участок может абсолютно для любых целей, которые не противоречат закону. Максимальный срок использования составляет сорок девять лет, однако уже через год с момента заключения договора использования можно оформить участок в собственность при соблюдении условий использования его по назначению.
  • Безвозмездное срочное пользование. Этот вид права пользования землей распространён не так сильно, однако число тех лиц, которые заключают такие договоры использования, все равно достаточно велико. Срок, на который заключается договор, может составлять от одного года, а предоставить участок может как государство, так и физическое или юридическое лицо.
  • Право пожизненного наследуемого пользования. В настоящее время такое право пользования уже не предоставляется (оно было распространено в советские годы и выступало как единственно возможное право пользования), однако при переходе земельных участков на таком праве ещё возникает, но требует обязательного переоформления в собственность.
  • Право ограниченного пользования земельным участком или сервитут — право пользования чужим земельным участком. Это право устанавливается в том случае, если по каким-то причинам полноценное использование соседнего участка невозможно без наложения соответствующего обременения на тот участок, который находится в более привилегированном положении. Сервитут может быть установлен по договорённости между владельцами участков, а также при вмешательстве государства. Время его установления также рассчитывается исходя из условий необходимости эксплуатации, и может быть ограниченным (такой сервитут называется срочным) или неограниченным (постоянный или бессрочный сервитут).

Субъекты права пользования: какие права и обязанности у них есть?

Как и в любом другом праве, в праве пользования землей существуют объекты пользования и субъекты. Объектами считаются те земельные участки, в отношении которых осуществляется такое пользование. В качестве субъектов следует рассматривать физических и юридических лиц, а также государство, так как именно они осуществляют определённые действия по использованию существующих земель.

У субъектов права пользования существуют свои права и обязанности по отношению друг к другу и к тому объекту, относительно которого такое пользование осуществляется.

Право пользования земельным участком состоит в возможности (права субъектов):

  • Возникновения права собственности на все культурные растения и их семена, произрастающие на конкретном участке, независимо от того, были они посажены данным пользователем или иным человеком;
  • Самостоятельного осуществления всех хозяйственных мероприятий на предоставленном в пользование участке;
  • Использовании в режиме, не противоречащем действующему законодательству, обнаруженные на участке полезные ископаемые, а также находящиеся на его территории водные и лесные массивы;
  • Строительстве различных построек бытового, хозяйственного, социально-культурного или производственного назначения, если такое использование не противоречит целевому назначению конкретного участка;
  • Создании новых водных объектов, осуществлении комплекса мелиоративных мероприятий, направленных на улучшение состояния земель, находящихся на территории конкретного участка;
  • Получении компенсации затрат, вложенных в приведение в надлежащее сельскохозяйственное состояние, в том числе для повышения плодородия земель на данном участке.

Перечисленный список прав не является исчерпывающим и может быть изменён или дополнен условиями договора о праве пользования конкретным участком.

Что касается обязанностей субъектов земельных правоотношений, то к таким обязанностям будут относиться:

  • земельного участка и почв на нем в должном состоянии, в том числе проведение всех необходимых мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почвенного покрова на конкретном участке;
  • Осуществление использования данного участка только в соответствии с его целевым назначением, в том числе и осуществление только разрешённого строительства на данном участке;
  • Возведение зданий и различных сооружений исключительно с соблюдением необходимых санитарных и строительных норм, что позволит минимизировать тот ущерб, который может быть причинен участку подобной деятельностью;
  • Обеспечивать осуществление свободного прохода и проезда к соседним участкам, а также беспрепятственный доступ к находящимся в зоне расположения лесным и водным объектам, если такое обеспечение относится к ведению пользователя участка;
  • Своевременно вносить плату за использование участка, если наличие такой платы предусмотрено договором пользования;
  • Предоставлять все необходимые сведения об эксплуатации земельного участка в органы субъекта федерации или муниципальной власти, если такие действия утверждены положениями договора, а также сообщать информацию о любых нарушениях состояния участка, независимо от того, по чьей вине произошло такое нарушение.

Перечень данных обязанностей сформирован на основе правоприменительной практики, связанной с правом землепользования. Однако этот перечень не является исчерпывающим и в каждом конкретном случае составления договора пользования может быть расширен путём добавления ещё каких-либо обязательств со стороны пользователя участком.

Если пользоваться участком более 15 лет…

То можно предпринять попытку оформления права собственности на этот участок. Такое право за пользователем закрепляется в статье 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Однако в этой же статье содержится норма, в соответствии с которой оформить участок в собственность с использованием такого основания, как приобретательная давность, можно только на основании обращения в суд с исковым заявлением о признании права собственности.

Исковое заявление о признании права собственности на таком условии будет иметь ряд особенностей, которые заключаются в оформлении такого заявления и в определении сторон-участниц процесса:

  • Если говорить о сторонах-участницах процесса, то истцом будет выступать пользователь конкретного земельного участка, а ответчик может быть определён только в том случае, если рассматриваемый участок ранее находился в собственности. Если он принадлежал государству, то ответчика как такового не будет, так как предмета спора тоже не будет.
  • При оформлении иска по основанию признания права собственности отличие будет содержаться в возможном отсутствии ответчика (то есть указание на него может вообще отсутствовать в тексте заявления). Кроме того, в тексте документа при наличии спора должны содержаться требования о разрешении такого спора. В том случае, если предмета спора нет, истец выносит только одно требование — о признании за ним права собственности на рассматриваемый земельный участок.

Как показывает судебная практика, в большинстве случаев такие иски удовлетворяются ввиду отсутствия каких-либо споров по ним.

Особенности получения права пользования землей по решению суда

Наиболее распространёнными случаями признания права пользования землей по решению суда следует считать такие случаи как:

  • Отказ предоставить земельный участок в аренду на праве преимущественного заключения договора;
  • Отказ в предоставлении участка в срочное безвозмездное пользование несмотря на наличие утверждённых законом оснований;
  • Непредоставление возможности заключения договора сервитута на земельный участок с целью обеспечения нормального функционирования того надела, который находится в худшем территориальном расположении.

В том случае, если одно из перечисленных условий было зафиксировано, необходимо обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Оформление права пользования в случае вынесения положительного решения судом по возникшему спору будет осуществляться на основании вступившего в силу решения суда. Происходить эта процедура начнёт не ранее дня, следующего за днём вступления в законную силу вынесенного судебного акта (то есть на одиннадцатый день с момента вынесения такого решения, если оно не было обжаловано).

Что касается регистрации возникшего права, то при ее осуществлении копия решения суда, заверенная нотариусом, должна быть включена в перечень основных документов, которые предоставляются для получения свидетельства, подтверждающего законность возникшего права.

Кроме того, экземпляр судебного решения с отметкой о вступлении его в законную силу должен быть обязательно приложен к тексту договора о праве пользования на земельный участок, а в тексте самого договора должна содержаться ссылка на такое приложение.

Особенности использования земель различных категорий

Для каждого земельного участка, относимого к той или иной категории, есть свой правовой режим использования земель, который не должен противоречить действующему законодательству.

Если говорить о землях, расположенных в городских населенных пунктах, то здесь следует указать такие нюансы:

  • Строгое соответствие всех осуществляемых на земельном участке мероприятий генеральному плану города (если речь идёт об осуществлении строительства);
  • Недопущение нарушения экологических и санитарно-эпидемиологических норм при осуществлении эксплуатации земельного участка;
  • Согласование проводимых мероприятий экономической целесообразности развития бюджета города (если речь идёт, в том числе, и о коммерческой деятельности на территории участка);
  • Обязательное наличие документов, подтверждающих целевое фактическое пользование земельным участком (например, если он выделен под осуществление индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то на нем должно осуществляться только такое строительство).

Кроме того, в каждом муниципальном образовании есть свои требования по использованию предоставленных в пользование земельных участков:

  • Если речь идёт о конкретных землях, которые выделены, например, для ведения личного подсобного хозяйства, то главным требованием к ним будет строгое соблюдение их целевого назначения.
  • При рассмотрении пользования землями, выделенными для создания крестьянского фермерского хозяйства необходимо обязательно соблюсти требование, связанное с использованием участка по прямому назначению. Это означает, что все действия, которые осуществляются на конкретном участке, должны быть направлены на создание такого хозяйства или организацию сельскохозяйственного производства.
  • При выделении в пользование земли, целью которой является осуществление индивидуального жилищного строительства, на таких землях запрещено целями их использования строительство домов этажностью более трёх, в которых может проживать более одной семьи.
  • Если речь идёт о земельном участке, выделенном для ведения личного подсобного хозяйства, то такой участок можно использовать только в своих личных целях. Передача его в аренду или субаренду запрещена условиями договора. Кроме того, организация иной формы ведения сельского хозяйства в данном случае будет считаться незаконной.

Важные моменты

Если речь идёт об использовании земельного участка в нарушение его целевого назначения, за подобное использование нарушителя ждёт наказание, определяемое в соответствии с нормами действующего законодательства.

В том случае, если выявлено, что нарушение было осуществлено в небольшом размере (например, причинен незначительный ущерб почвенному покрову участка, что повлекло снижение плодородия почвы), наказание будет определяться в соответствии с административным законодательством. Это же касается и нарушений в отношении соблюдения экологических норм эксплуатации участка.

Если ущерб определяется как значительный или выявлен явный факт нарушения целевого использования участка (он выделен под ведение личного подсобного хозяйства, а на нем строится многоквартирный дом), в этом случае недобросовестного пользователя ждёт ответственность уголовная (наиболее часто дела возбуждаются в этом случае по мошенничеству, а также из-за выявления факта нецелевого использования земель или нарушения экологической безопасности, что влечёт более серьёзные нарушения состояния участка).

Право пользования земельным участком собственником недвижимости сейчас является одним из наиболее распространённых в сфере правоотношений, связанных с использованием чужого имущества. Это обусловлено тем, что приобретение земли в собственность может позволить себе не каждый желающий, так как стоимость этого ресурса велика, а заключение договора пользования несет меньшие финансовые затраты.

Как и в любом другом праве, в праве пользования есть субъекты и объекты.

Субъекты, в качестве которых выступают физические и юридические лица, наделены своими правами и обязанностями, которые закрепляются в договоре пользования.

А в том случае, если они не исполняют свои обязанности и используют предоставленный участок с нарушением норм действующего законодательства, им грозит административная или уголовная ответственность.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo

Оценка частичных прав. Оценка прав пользования землей на условиях аренды

Оценка права пользования земельным участком
30.09.2015 10:15 2040

Получение и реализация прав собственности на землю задают необходимость оценки спектра интересов по поводу владения, пользования и распоряжения ею.

Помимо определения стоимости участка земли (то есть полного права собственности), обусловленного сменой собственника, подлежат оценке также частичные права, возникающие после отчуждения отдельных правомочий собственника.

Чаще всего это касается правомочия пользования землей, которое собственник по закону или по договору передает (как правило, на платной основе) другому лицу.

Это происходит, например, в случае предоставления участка земли в постоянное или временное пользование, при передаче права застройки, установлении сервитута.

В этих случаях у владельца таких прав наряду с собственником возникает интерес, связанный с пользованием землей, который тоже может быть оценен. Рассмотрению особенностей оценки прав пользования недвижимым имуществом и будет посвящена эта глава.

Оценка прав пользования землей на условиях аренды

Оценка права пользования на условиях аренды базируется на учете двух интересов:• интереса собственника земли, который фактически выступает в роли арендодателя,

• интереса пользователя земли, имеющего статус арендатора.

Любому из этих интересов отвечает свой поток дохода, определение которого предусматривает анализ формирования стоимости полного права собственности.

Проиллюстрируем данное положение на примере аренды земельного участка.

Общеизвестно, что стоимость земли зависит от дополнительного дохода – ренты, которую можно получить с земельного участка. Именно за возможность извлечения этого дохода, формируемого арендной платой за землю, уплачивается цена на рынке купли-продажи. Это дает возможность приравнивать стоимость полных прав собственности на землю к ее цене, которая отвечает капитализированной стоимости дохода.

Тем не менее, арендная ставка также является результатом проявления рыночных сил предложения и спроса на пользование землей. Фактически рынок аренды устанавливает уровень дохода, а значит, и стоимость полного права собственности, то есть стоимость земли и ее доходность определяют, учитывая взаимодействие двух рынков: рынка аренды и рынка купли-продажи.

В зависимости от срока, на протяжении которого собственник удерживает землю, ее рыночная стоимость (стоимость полного права собственности) определяется через прямую капитализацию, либо через дисконтирование денежных потоков, что можно отобразить двумя видами Т-карт.

Поскольку земля не обесценивается во времени, что делает доход с земли тождественным доходу на капитал, а ставку капитализации для земли тождественной норме отдачи, не будет иметь принципиального значения, какой из данных способов оценки выбран для определения стоимости полного права собственности на землю. Из расчетов ниже  видно, что на конечном результате это не сказывается.

В то же время для отображения интереса арендодателя в большей мере подходит Т-карта для нахождения стоимости земли в случае установленного срока удержания. Будучи собственником земли, он имеет возможность получения дохода через взыскание арендной платы и последующей продажи участка.

Стоимость права арендодателя равна суммарному значению текущей стоимости чистого операционного дохода при предоставлении в аренду земли, и текущей стоимости дохода от реверсии, полученной от продажи земли по окончании периода владения либо продажи права аренды, если период владения закончился раньше завершения действия договора аренды.

В последнем случае, реверсия должна отражать текущую стоимость будущих выгод для будущего покупателя с учетом оставшихся на этот момент покупки договоров аренды.

Тем не менее, плата за землю (контрактная плата), установленная договором аренды, не всегда отвечает арендной плате, сложившейся на рынке.

Отсюда и отличие стоимости права арендодателя и стоимости полного права собственности.

Именно различие в стоимости данных видов прав формирует стоимость права арендатора: она находится сопоставлением денежных потоков, которые формируют рыночная и контрактная арендная плата.

В отличие от интереса собственника интерес пользователя не имеет дохода от реверсии и приобретает стоимость лишь тогда, когда арендная плата по договору (контрактная) существенно меньше рыночной арендной платы. Реверсионный доход у арендатора, как исключение, может возникнуть в случае досрочного прекращения аренды или продажи права субаренды

По мере приближения контрактной арендной платы к рыночной, стоимость права пользования для арендатора исчезает, при превышении – приобретает отрицательное значение.

Следовательно, стоимость права пользования для арендодателя может быть и положительной (тогда аренда для него создает дополнительные выгоды), и отрицательной (тогда аренда для арендодателя связана с убытками).

Теоретически, арендатор может реализовать свой интерес путем передачи права пользования землей субарендатору.

При этом, чтобы право арендатора приобрело положительную стоимость, арендатор должен получать прибыльную арендную плату – такую, которая будет превышать основную арендную плату, которую он платит собственнику участка земли.

В таких условиях рыночная стоимость права арендатора будет определяться денежным потоком прибыльной арендной платы в течение оставшегося срока действия договора аренды.

Именно предположение о возможности предоставления земельного участка в субаренду наиболее часто используют во время определения стоимости права арендатора.

ПРИМЕР

Требуется рассчитать стоимость прав арендодателя и арендатора, которые заключили между собой договор аренды участка земли на 20 лет с арендной платой, которая дает чистый операционный доход на уровне 800 долл.

При этом операционный доход, который возможен от рыночной арендной платы, равен 1000 долл. при норме отдачи 10%.

Учитывая, что интерес арендодателя связан с двумя денежными потоками – операционным доходом от аренды и доходом от реверсии по истечении срока аренды, – определим:

• текущую стоимость чистого операционного дохода от контрактной арендной платы:

• текущую стоимость дохода от реверсии, полученной от продажи земли по завершении периода владения. Нужно также иметь в виду, что будущая стоимость земли будет производной не от контрактной, а от рыночной арендной платы:

Таким образом, стоимость права арендодателя равна 8297 долл.:

В свою очередь, интерес арендатора будет определяться денежным потоком от прибыльной арендной платы. В этом случае он формируется за счет того, что чистый операционный доход от рыночной арендной платы превышает чистый операционный доход от контрактной на 200 долл. Его дисконтирование позволяет утверждать, что стоимость права арендатора составит 1703 долл.:

В приведенном примере сумма стоимостей права арендодателя и арендатора составляет стоимость полного права собственности – 10000 долл.

Тем не менее, стоимость полного права не обязательно будет равняться сумме стоимости права арендодателя и стоимости права арендатора – режде всего потому, что стоимость этих прав будет зависеть от условий договора, согласно которых они образованы. На их стоимость будут влиять как условия распределения обязательств относительно уплаты эксплуатационных затрат и земельного налога, так и условия пересмотра размера арендной платы, досрочного прекращения аренды.

Кроме того, правам арендодателя и арендатора присущи разные риски, а значит и разные уровни доходности. Доход от контрактной платы всегда будет менее рискованным, чем доход от рыночной арендной платы, потому что он имеет большую определенность.

Поэтому ставка дисконта для расчета текущей стоимости арендных платежей по конкретному договору, как правило, принимается на 1-2% ниже ставки капитализации, сложившейся на рынке, и по которой будет определяться стоимость полного права собственности или текущая стоимость реверсии.

И все же, если дисконтирование контрактного денежного потока будет происходить по ставке, которая ниже ставки, применяемой для определения текущей стоимости чистого операционного дохода от рыночной арендной платы, то дисконтирование денежного потока арендатора должно производиться по ставке выше, чем ставка капитализации, сложившаяся на рынке.

Иначе говоря, ставка дисконта, которая применяется для определения стоимости права арендатора, должна уравнять отличия в денежных потоках. Это будет логично и с точки зрения большего риска относительно получения дохода арендатором сравнительно с риском инвестиций в полное право собственности.

Поэтому оценщики для учета дополнительного риска права арендатора, обычно прибавляют несколько процентов к доходности полного права собственности.

Следует обратить внимание на то, что хотя обычно риск инвестиций в право аренды считается большим, чем риск инвестиций в полное право собственности, однако при условии гарантированной и стабильной платежеспособности субарендатора здесь риск может быть и меньшим, чем риск в полное право собственности.

Кроме того, нужно понимать, что доход арендатора может изменяться на протяжении срока аренды в связи с пересмотром как основной арендной платы, так и субарендной платы.

И если время пересмотра или пропорции размеров платежей по договорам аренды и субаренды не будут совпадать, то темпы изменения дохода арендатора (прибыльной арендной платы) как остатка будут отличаться от темпов изменения определяющих ее параметров.

При таких условиях у арендатора возникнет возможность для левереджирования, например, если при условиях инфляции рыночная арендная плата возрастает (то есть возникают основания для увеличения субарендной платы), а основная арендная плата остается неизменной.

Во время оценки права пользования землей также надо учитывать, что земельный участок всегда имеет земельные улучшения, относительно которых тоже существуют соответствующие экономические интересы.

Это, с одной стороны, усложняет проведение оценки, так как надо учитывать, что земля и улучшения имеют разную экономическую сущность и характеристики, а с другой, – именно распределение экономических интересов по физическим компонентам и требует оценки частичных прав.

Источник: http://multiservice.kg/magazine/price-property/172-assessment-of-partial-rights-estimation-of-land-use-rights-under-a-lease.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.