Коммерческое управление

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Коммерческое управление

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

  • Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
  • Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей.

Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

  • Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
  • Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
  • Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
  • Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

  • Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
  • Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
  • Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
  • В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

  • Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
  • Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
  • Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
  • Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
  • Знать налоговое и гражданское законодательство.
  • Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
  • Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
  • Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

  • Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
  • Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
  • Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
  • Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу.

Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов.

Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Источник: https://uprav.ru/blog/osobennosti-upravleniya-kommercheskoy-nedvizhimostyu/

Чем занимается коммерческий отдел: структура, функции и задачи

Коммерческое управление

Не вникая в общую суть работы, можно подумать, что коммерческие отделы целиком и полностью следуют штабному принципу. Он не является единым целым. Дело в том, что его функции делятся на автономные составляющие, но при этом обладают одинаковой ценностью. Единственной общей целью считается заставить покупателей приобретать те или иные товары.

Стоит отметить, что каждая составляющая в коммерческом отделе работает самостоятельно. При этом все стороны деятельности привносят свой небольшой вклад в успешность всего предприятия в целом.

Чем занимаются коммерческие отделы предприятий?

Отличительными чертами в любой сфере деятельности выступает наличие ее направлений и организация основных задач для достижения требуемых вершин.

Так, чем занимается коммерческий отдел на предприятии? Целью коммерческого отдела представляется приобретение юридическими ровно как и физическими лицами предлагаемых товаров и услуг на рынке или обмен их на альтернативные предметы к взаимной выгоде.

Интересно отметить, что элементы, используемые маркетингом, также оперируются рассматриваемым подразделением.

Организация этой структуры довольно сложная, но при этом дает ему возможность выполнять множество различных задач. Главной целью в данном случае представляется создание определенной системы всевозможных мероприятий, которые будут направлены на регулирование процесса купли-продажи, а вместе с тем и на удовлетворение основного спроса и получения прибыли.

Структура коммерческого отдела

Структура наряду со штатной численностью рассматриваемого отдела утверждается директором и его заместителем по коммерческим вопросам.

Непосредственно в состав включаются всевозможные структурные подразделения с группами специалистов и прочее.

Начальником подобной организации распределяются обязанности между всеми имеющимися сотрудниками и утверждаются их должностные инструкции. Ниже мы рассмотрим функции и задачи коммерческого отдела.

Задачи

Для того чтобы разобраться, чем занимается коммерческий отдел, следует обозначить его производственные установки:

  • Составление долговременной стратегии деятельности и финансового плана предприятия.
  • Принятие участия в составлении текущих и перспективных планов производства наряду с реализацией продукции.
  • Использование необходимых мер по своевременному заключению хозяйственной и финансовой документации с поставщиками и всевозможными потребителями продукции и сырья в сочетании с расширением прямой и длительной хозяйственной связи.
  • Осуществление контроля над реализацией продукции, материальным техническим обеспечением компании, экономическим и финансовым показателем деятельности, а вместе с тем правильным расходованием имеющихся оборотных средств.
  • Принятие участия в ярмарках, выставках, торгах, бирже по рекламированию и реализации продукции.
  • Анализ рыночной конъюнктуры на изделия, выпускаемые предприятием.

Функции отдела в организации

Функции коммерческого отдела предприятия, как правило, следующие:

  • Обеспечение финансовой и хозяйственной деятельности компании в области материального, а также технического снабжения. При этом осуществляется хранения сырья, сбыт продукции на рынках и по договору поставки, транспортное и административное хозяйственное обслуживание.
  • Выполнение договорного обязательства по поставкам продукции (по номенклатуре, количеству, качеству, ассортименту, срокам и прочим условиям поставок).
  • Принятие участия в разработке стандартов по материальному техническому обеспечению товарного качества наряду с организацией хранения и транспортировкой сырья, а также сбытом готовой продукции.
  • Своевременные выплаты заработной оплаты сотрудникам предприятия.
  • Проведение разработки мер по комплексному применению материальных ресурсов.
  • Совершенствование нормирования сырьевого расхода, оборотных средств, материалов и запасов ценностей.
  • Улучшение экономического показателя и формирование системы индикаторов деятельности предприятия.
  • Повышение эффективности производства наряду с укреплением финансовой дисциплины, предупреждением образования и уничтожением сверхнормативных запасов товарных и материальных ценностей, а кроме того, с перерасходом финансовых ресурсов.

Широкое поле всевозможных обязанностей предполагает выполнение дополнительных производственных работ, они следующие:

  • Организация деятельности складского хозяйства наряду с созданием условий для надлежащего хранения, а вместе с тем и сохранности готовой продукции и материальных ресурсов.
  • Осуществление обеспечения рационального применения всех разновидностей транспорта в сочетании с совершенствованием погрузочных и разгрузочных работ, принятием мер для максимального оснащения этой службы необходимыми приспособлениями и механизмами.
  • Организация деятельности по использованию, а вместе с тем и по реализации вторичных ресурсов и побочной продукции производства.
  • Своевременное составление сметных и финансовых документов, а кроме того, всевозможных расчетов, установленной отчетности по поводу выполнения планов по сбыту готовых продуктов.
  • Предоставление отчетности по финансовой деятельности, материальному и техническому снабжению.

Особенности

Чем занимается коммерческий отдел, теперь известно. Однако следует обратить внимание на некоторые особенности этого подразделения:

  • Коммерческие отделы являются самостоятельными структурными подразделениями.
  • Его создают и ликвидируют на основании приказа директора компании.
  • Этот элемент учреждения подчиняется непосредственно заместителю директора, отвечающего за коммерческие аспекты.

Руководство

Он возглавляется начальником, назначаемым на должность приказом директора компании по представлению заместителя ген. директора по коммерческим вопросам. Руководство отдела предприятия обязательно имеет своих заместителей.

Чем занимается начальник коммерческого отдела? Как уже было сказано выше, в обязанности руководства подразделения входит распределение обязанностей между всеми имеющимися сотрудниками и утверждение их должностных инструкций.

Обязанности заместителей

Обязанности заместителей определяют их начальники. Заместителей и руководителей структурных подразделений в составе рассматриваемого отдела, а также других работников назначают на должности или освобождают от таковых посредством приказа директора.

Рекламный отдел компании

По-другому его еще называют рекламной службой. В данном случае речь идет о структурном подразделении организации, чьей задачей представляется проведение мероприятий в области маркетинговой коммуникации и реализации выбранной экономической стратегии. Отделы по рекламе во многих структурах зачастую соединяются с PR-отделом.

Но стоит отметить, что целесообразность подобного объединения напрямую зависит от задач, которые поставлены перед компанией, а вместе с тем и от ниши бизнеса.

В зависимости от этого функции рекламных отделов в коммерческих структурах могут отличаться. Выделяют две распространенные ситуации с обязанностями этой доли предприятия.

В первом случае реклама фирмой ведется силами своих сотрудников, а в целях проведения PR-мероприятий приглашаются сторонние специалисты.

Во втором варианте ситуация полностью противоположная. Организацией мероприятий и связью с общественностью занимаются специалисты рекламного отдела, а саму PR-деятельность поручают нанятому агентству (при этом она остается под надзором штатных сотрудников). Чем занимается коммерческий отдел на заводе или любом другом промышленном предприятии, важно выяснить заранее.

Такой подход является весьма удобным.

Правда, на фоне роста бизнеса и целесообразности проведения рекламных и PR-мероприятий регулярное обращение к услугам чужих специалистов является неоправданно затратным.

Такой потребностью создается необходимость в проведении рекламной политики в рамках деятельности компании, а соответственно, и в изучении вопроса по обязанностям и функциям отдела и по его управлению.

Чем занимаются коммерческие отделы в строительных компаниях?

Как правило, их работа заключается в следующем:

  • Поиск наряду с привлечением новых объемов инжиниринговых и строительных услуг.
  • Развитие проектного, строительного и прочих направлений деятельности организации.
  • Проведение коммерческих переговоров в области снабженческой и сбытовой политики.
  • Деловая переписка с заказчиками в интересах предприятия.
  • Проведение анализа конкурентной среды рынка инжиниринговых и строительных услуг.
  • Формирование плана по продаже услуг генподрядного строительного предприятия и обеспечение его выполнения.
  • Организация деятельности в рамках подготовки конкурсной документации и участие в соответствующих мероприятиях.
  • Подготовка и расчет коммерческих предложений наряду с заключением договоров и взаимодействием с тендерными комитетами.
  • Управление деятельностью структурных подразделений предприятия наряду с курированием текущих проектов.
  • Контроль над соблюдением стандарта качества работы, обеспечением выполнения компанией ее обязательств.
  • Проведение контроля над исполнением графиков строительства и проектирования.

Права

Для того чтобы понять, чем занимается коммерческий отдел в строительной организации, необходимо обозначить ее полномочия:

  • Требование представления подразделениями компании материалов, отчетности, заявок, сведений, необходимых для осуществления своей непосредственной деятельности.
  • Предоставление указаний структурным подразделениям по вопросам, которые входят в компетенцию отдела.
  • Осуществление контроля над правильным расходованием оборотных средств и целевым использованием банковских кредитов, а также над прекращением производства продукции, которая не имеет сбыта.
  • Представительствовать от имени компании в различных предприятиях, учреждениях и организациях по вопросам, которые относятся к ведению отдела.
  • Контролирование соблюдения дисциплины в рамках выполнения заданий и обязательств по поставке продукции и ее соответствие хозяйственным документам.
  • Требование от начальников всех подразделений своевременного предоставления бумаг и материалов, которые необходимы для нормальной работы.
  • Представлять руководству различные предложения о поощрении сотрудников.
  • Предоставление информации о планах отдела и отчетность о фактическом выполнении.
  • Проведение аттестации работников.

В статье мы подробно разобрали, чем занимается коммерческий отдел. Обозначили основные функции, задачи и структуру таких подразделений, являющихся неотъемлемой частью каждого предприятия, позволяющих осуществлять требуемые задачи для успеха компании.

Источник: https://FB.ru/article/465862/chem-zanimaetsya-kommercheskiy-otdel-struktura-funktsii-i-zadachi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.